Новостройка в рассрочку

       Что такое рассрочка, которую предоставляет застройщик? 
Рассрочка означает, что покупатель жилья вносит большую часть стоимости квартиры застройщику, а остальное выплачивает в рассрочку в течение нескольких лет. Эта схема – альтернатива ипотеке. Рассрочка существует уже давно, ипотека тоже. Что выгоднее?

       Достоинства покупки новостройки в рассрочку. 
      Во времена бесконечно повторяющихся кризисов в нашей стране, когда ипотеку просто не дают, либо размеры ставок не позволяет ее взять, покупка новостройки в рассрочку остается единственным вариантом покупки квартиры. 

 Одно из достоинств покупки новостройки в рассрочку состоит в том, что не нужно собирать такое количество бумаг, как для ипотеки. Справка о доходах тоже не нужна. Застройщики не проверяют финансовую обеспеченность покупателя. Почему? Ответ прост: покупатель не имеет права оформить квартиру в собственность до окончания строительства и выплаты всей суммы. 

Для заключения договора купли–продажи нужен лишь паспорт. Не нужны поручители, как в банке. Оформление проходит проще и быстрее.
        Недостатки. 
       Самый большой недостаток рассрочки – сроки погашения задолженности. Главное преимущество ипотеки над рассрочкой состоит в том, что она дается на длительный срок. Для сравнения – ипотека дается на срок в среднем 10–30 лет. Застройщики до кризиса 2008 года давали рассрочку на 1–1,5 года, потом стали давать на срок 3 года, некоторые застройщики на срок до 5 лет.
      При рассрочке стоимость объекта выше. Один из самых больших недостатков рассрочки состоит в том, что при ней стоимость новостройки выше. В разные времена, у разных застройщиков % надбавки за рассрочку разный.

      Вы должны понимать одну вещь. Если вы берете квартиру у застройщика и делаете ЕДИНОВРЕМЕННЫЙ стопроцентный платеж, это одна цена, а в рассрочку – другая. В 2012-2014 годы по небольшим квартирам–студиям была такая ситуация: при единовременной стопроцентной оплате стоимость студии составляла 1900 тыс. рублей, а при рассрочке 2 500-2600 тыс. руб. Разница очевидна, и она не в пользу покупки новостройки в рассрочку. В настоящее время, январь 2015 года, ситуация изменилась. Некоторые застройщики озвучивают надбавку к стоимости квартиры в рассрочку 10-20%.  
      Как говорилось, существенный недостаток рассрочки в том, что она предлагается только на срок строительства новостройки, и срок её 2–3 года. Значительно реже 5 лет. Можно посчитать сумму выплат. К примеру, вы берете в рассрочку небольшую однокомнатную квартиру стоимостью 2800 тыс. рублей. Оплачиваете 50% стоимости, это составляет 1400 тыс. руб. Оставшуюся сумму вам надо погасить в течение 3 лет (36 месяцев). Сумма ежемесячного платежа составляет 38 880 руб. Если у вас первоначальный взнос 30%, то сумма ежемесячного платежа составит 54 400 руб.

Расчет: 2800 тыс. руб. *0,3= 840 тыс. руб. – первый взнос. Оставшаяся сумма 2800 тыс. руб. -840 тыс. руб. = 1960 тыс. руб. 1960 000/36 мес. = 54 400 руб. Не все покупатели могут потянуть такие ежемесячные выплаты. 

      Если у вас первоначальный взнос 70% - 1960 тыс.руб., то ежемесячные выплаты составят 23 300 рублей. Расчет: 2800-1960= 840 тыс.руб. 840 000/36=23 300 руб.

      Третий недостаток состоит в том, что многие застройщики стали брать процент за рассрочку. У многих застройщиков есть процент на рассрочку (1-5%). Хотя в рекламе по данным объектам озвучена беспроцентная рассрочка. Так что, прежде чем брать рассрочку у застройщика, нужно внимательно читать условия выплат. Кроме того, не грех проконсультироваться у юриста. 
      Недавно я обратилась к одному застройщику с вопросом: как быть, если покупателю не хватает небольшой суммы для покупки квартиры. Например, покупатель хочет купить квартиру за 3,2 млн. рублей, а в наличии 3 млн. рублей. Он сможет без особых для себя усилий погасить долг 200 тыс. рублей за 3 года. При предоставленной рассрочке может ли застройщик не повышать цену квартиры? Ответ дают весьма уклончивый. Но суть его одна: застройщик при любой рассрочке увеличивает стоимость объекта, хотя бы на 10%, но увеличивает.

      Любая рассрочка при более тщательном анализе оказывается существенной переплатой. Это ключевой момент моей статьи. 
Застройщики в кризисные времена ищут новые решения для предоставления рассрочки. Так как покупатель считает каждый рубль, появляются новые системы выплат.
      Подводя итоги, можно сказать, что рассрочка выгодна покупателю с 75–90% первоначальным взносом. Вернее сказать, потянуть рассрочку покупателю с невысоким доходом можно в случае, если у него есть первоначальный взнос 75–90% от стоимости объекта. В каждом отдельном случае, по каждому жилищному комплексу и каждому застройщику надо все обсчитывать отдельно. Часто бывает, что ипотека оказывается выгоднее рассрочки.

      В случае БАНКРОТСТВА застройщика, кредиторы могут забрать квартиры за долги. Такое уже было на рынке недвижимости Петербурга. Приставы наложили арест на 55 квартир в 400-квартирном доме в Невском районе. Так как квартиры, купленные в рассрочку, находились в собственности застройщика, на них, как и на другое имущество застройщика, был наложен арест. Была серия судов. Те дольщики, которые не использовали рассрочку, успели оформить в собственность квартиры. С этих квартир в ходе судов был снят арест. Судьба квартир, купленных в рассрочку, под вопросом. 

      Что будет на рынке новостроек в 2015 году прогнозировать сложно. Эксперты говорят, что запасы у застройщиков кончатся к лету 2015. Далее им придется приспосабливаться к возможностям покупателей с невысоким доходом, потому что строят новостройки чаще всего на их деньги. Им придется предлагать новые схемы, скидки, акции и варианты рассрочки. Если нет покупателя, нет строительства. Что будет на практике – покажет рынок. Желаю удачи!