Документы, необходимые при купле/продаже нового жилья

Купить квартиру в новом доме можно на любой стадии его строительства: некоторые покупатели приобретают жилье уже после сдачи дома в эксплуатацию, а кто-то в целях экономии старается приобрести его на начальных этапах застройки. Но какой бы из возможных вариантов вы ни предпочли, чтобы удостовериться в чистоте сделки и обезопасить инвестируемые средства, следует тщательно изучить все бумаги, уделяя особое внимание даже мелочам. В официальных документах на жилье все должно соответствовать действующим нормам законодательства РФ.

Главная сложность покупки новостройки, находящейся на стадии строительства, заключается в том, что такие объекты не имеют государственной регистрации и официальных бумаг о ее прохождении, есть только обязательства застройщика передать вам в собственность квартиру после окончания строительства. Поэтому единственная сделка, которую вы сможете заключить с компанией-застройщиком ‒ долевое участие в строительстве. Это может быть как прямая сделка между вами и застройщиком, так и опосредованное соглашение, если в качестве третьего лица выступит юрист или риэлтор. В случае прямого взаимодействия с застройщиком вам придется потратить некоторое время на проверку подлинности всех бумаг и разрешительных документов, в случае с привлечением в сделку посредника, этим вопросом будет заниматься уже он.

Список всех необходимых документов, которые должны быть у застройщика на руках при заключении предварительного соглашения, регламентирован Федеральным Законом № 214. Обязательно должны быть:

- уставные документы компании, ведущей строительство,

- проектная декларация, где прописаны все критерии всего строения и конкретного жилья,

- проект застройки.

В пакет уставных документов компании входит государственное свидетельство регистрации юрлица, все учредительные документы, а именно учредительный договор и устав, свидетельство о присвоении компании ИНН. Процедура получения юридическими лицами этих документов сегодня достаточно проста, поэтому их получение не составляет труда, соответственно, оформить их сможет любая фирма-однодневка.

Предъявление этих документов обязательно для того, чтобы покупатель смог получить информацию о названии компании-застройщика, дате ее регистрации, ФИО руководителя, учредителей, юридический и фактический адреса, совпадение которых будет большим плюсом. Специфика возведения новых домов и жилых массивов в России требует обязательного страхования возможных рисков застройщика, это служит причиной регистрации отдельных фирм крупными строительными компаниями при планировании строительства нового проекта. Такая мера позволяет при возникновении непредвиденных обстоятельств, например, арест имущества фирмы или замораживание ее счетов, не останавливать строительство на неопределенный период. Правда,  и проверить такую компанию, а тем более ее историю и репутацию достаточно сложно. Единственным способом выяснить это становятся знакомые, друзья или же довольные клиенты компании, оставившие свои отзывы в интернете.

Особое внимание следует обращать на поведение застройщика при просьбе представить уставные документы и другие дополнительные сведения. Организации, которые без возражений предоставляют необходимую документацию, вызывают более доверительное отношение со стороны дольщика или покупателя. В отличие от компаний, которые работают только через посредников или не дающие возможности дольщикам ознакомиться со своими документами. Также одной из распространенных сложностей при работе с молодыми компаниями, считается их взаимодействие с банками. Ведь далеко не каждый кредитор захочет финансировать сделки непроверенных организаций. Поэтому ипотечный кредит придется оформлять непосредственно у застройщика, или же в партнерском банке, который работает с ним, и не всегда на хороших условиях.

Для тех, кто может разобраться в бухгалтерской отчетности, будет просто сравнить прибыль и убыточность компании, и разницу между кредитной и дебиторской задолженностью, что позволит сделать соответствующие выводы о финансовых возможностях компании и востребованности квартир в будущем жилом доме. Если сальдо компании является отрицательным или несущественным, то это говорит о затруднительном положении компании, что вполне может стать причиной задержки строительства на неопределенный срок.

Наиболее важным для дольщика документом, который следует изучить в первую очередь, является именно проектная декларация. Этот документ находится в общем доступе, согласно действующему законодательству, и должен обязательно появиться в СМИ минимум за 14 дней до того, как застройщик начнет заключение официальных соглашений долевого участия. Чаще всего в качестве наиболее популярного средства массовой информации выступает интернет, а конкретно декларация размещается застройщиком на официальном сайте. Проектный документ содержит всю информацию о строительной компании, будущем доме и списке необходимых бумаг.

Исключением, которое освобождает застройщика от обязательств размещать проектную декларацию в общем доступе, может быть только тот случай, если застройщик не ведет активную рекламную кампанию, чтобы привлечь средства на строительство. Хотя даже если документ недоступен для всех, застройщик обязан предъявлять его по первому требованию заинтересованного лица. Также обязательно предъявить его и в такие госорганы, как агентство по регистрации и муниципалитет.

Также на руках у ответственного застройщика должна быть вся проектная документация. Для дольщика в этом пакете документов интересны лишь разрешение на строительство, документ, подтверждающий право собственности на землю, план всего дома и квартир в частности, предварительный срок сдачи объекта в эксплуатацию. В правоустанавливающем документе на землю всегда указывается конкретный собственник, причем это не всегда может быть застройщик, площадь участка, его целевое назначение и кадастровый номер, который ему присвоен.

Наличие всех этих сведений и документов позволит составить мнение о застройщике и убедиться в правомерности его деятельности. Ведь, если не будет разрешения на строительство или прав на землю, где будет вестись постройка, то компания не получит проектную декларацию и у нее не возникнет прав на заключение договоров с дольщиками. Проверив хотя бы часть этих документов, вы сможете сделать предварительные выводы о том, надо ли приобретать жилье в этой новостройке или есть смысл поискать что-то лучшее.

Разрешение на ведение строительства выдается уполномоченным органом той администрации, где расположен земельный участок. Такое разрешение необходимо для того, чтобы подтвердить на административном уровне, что проект застройки соответствует всем правилам градостроительства и не нанесет вреда ближайшим постройкам и пр. Несомненно, что без подтверждения прав на землю разрешение на стройку не выдается.

Причем единоличное владение застройщиком земельным участком необязательно, т.к. его можно просто взять на длительный срок в аренду у местного муниципалитета. В таком случае правоустанавливающим документом будет служить свидетельство о госрегистрации, выданное уполномоченной организацией. В этом свидетельстве будет указан собственник, арендатор, целевое назначение данной земли, ее площадь и номер в кадастре. Проверить существование в действительности такого номера можно через интернет. Ответственный и компетентный застройщик не будет рисковать репутацией, и оформит все документы положенным образом.